משכנתאות ממוחזרות – גם זו דרך לחיסכון

שפל חסר תקדים בריבית בנק ישראל פתח תקופה נדירה בה ניתן להרוויח עשרות אלפי שקלים (ובהלוואות מסיימות גם מאות אלפי שקלים) באמצעות מיחזור המשכנתא. עמית קמינסקי, מנכ"ל 'AMG משכנתאות' מסביר איך להיערך לכך.

תהליך מיחזור המשכנתא הוא תהליך בו לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור. חשוב לציין כי במשכנתאות רבות, החיסכון נובע משינוי במסלולי המשכנתא. לווים רבים שנטלו את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד, נכון להיום יכולים לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים.

נדגיש שבכל מסלול משכנתא קיים סיכון שהרי לא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות, אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו, לאורך תקופת ההלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד. כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. אני ממליץ לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה.

חשוב להבין שבכדי  לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו. כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא. בארה"ב, אגב, נהוג למחזר משכנתא כחמש פעמיים לאורך חייה.

האם כדאי למחזר את המשכנתא בבנק בו נלקחה המשכנתא או למחזר בבנק חדש? התשובה לשאלה זו תלויה בתנאים שייתן בנק המקור. אציין כי בנק המקור מודע לפרוצדורות ולעלויות שיש במעבר בין בנקים. בנוסף, בנק המקור מודע לכך כי מרבית הלווים מעדיפים לסגור עם בנק המקור למרות שהריבית גבוהה יותר מהצעתו של בנק חדש וזאת בכדי לחסוך את כאב הראש הכרוך במעבר בין הבנקים. על כן, למעט חריגים, ההצעה שייתן בנק המקור תהיה פחות אטרקטיבית מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה.

נבחן את העלויות הכרוכות במיחזור ואת הפרוצדורה הדרושה לשם כך. תהליך מיחזור המשכנתא כרוך במספר לא מבוטל של פרוצדורות ועלויות כספיות בעיקר כאשר מחליפים בנק. בנוסף לאישור ההלוואה בבנק חדש, יש לקבל את כל האישורים הנדרשים לביצוע המיחזור מבנק המקור שכמובן לא יוצא מגדרו בכדי לעזור ללווה שמבקש לפרוע את ההלוואה טרם סיומה. "העלויות תלויות במספר פרמטרים. בין היתר, גובה ההלוואה, אופן רישום הנכס וערכו, ויכולה להסתכם בסכום של בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪ ולעיתים אף יותר. בכדי לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שנובע ממיחזור המשכנתא, עלינו לשקלל את כל ההוצאות שיהיו במיחזור ההלוואה, לנקות אותם מהחיסכון וכך לקבל סכום אמיתי של חיסכון.

אחת השאלות המתעוררות אצל המתעניינים היא האם כל אחד יכול למחזר או שאני כבול למשכנתא שכבר לקחתי? קמינסקי מסביר: "אף אחד לא כבול למשכנתא שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה". שאלה מעניינת נוספת היא: אם כבר מחזרתי משכנתא בעבר, האם הבנק ייתן לי למחזר שוב? כאמור, מיחזור הלוואה הנה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים מועדפים. מרגע לקיחת ההלוואה החדשה אין מניעה לבצע כל מהלך במשכנתא כולל מיחזור נוסף.

אז למי כדאי למחזר משכנתא? הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתא שלו. ריבית הפריים ירדה באופן כל כך ניכר בתקופה האחרונה שגם אדם שלקח משכנתא אך שנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה במיחזור המשכנתא. כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר, כך הסיכוי לחיסכון גדול יותר. נציין לדוגמה כי לאור השינויים ביורו ובדולר, משכנתאות צמודות למטבעות אלו הפכו לכדאיות מאד למיחזור. AMG משכנתאות מבצעת בדיקה ללא עלות בה נבחנת כדאיות המיחזור. "לקוח שמתקשר לחברה מקבל יעוץ ראשוני מקצועי כבר בטלפון על בסיס דו"ח יתרות לסילוק מהבנק, ומבין היטב את גובה החיסכון ואת הכדאיות לבצע את השינוי במשכנתא. יועץ מקצועי בתחום ינחה את הלווה ויעריך יחד עימו את החיסכון והסיכון שבמיחזור המשכנתא.

דוגמאות למיחזור משכנתא :

משכנתא שנלקחה בשנת 2001 ע"ס 960,000 ₪ לתקופה של 20 שנים לשם רכישת נכס בחיפה שעלותו הייתה 1,450,000. חלק מהמשכנתא נלקחה בריבית הפריים במרווח של מינוס 0.25 וחלק במשכנתא צמודה לדולר. נכון להיום, היתרה לסילוק, כלומר החוב לבנק עומד על 746,480 ₪. מיחזור המשכנתא, במידה והתשלום החודשי יישאר על 6,400 ₪ לחודש, יחסוך ללווה כ 145,000 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה. הלווה יכול גם לבחור באופציה של הורדת התשלום החודשי ב 720 ₪ ואז החיסכון יעמוד על כ 111,000 ₪.

זוג לקח משכנתא בשנת 2005 ע"ס 540,000 ש"ח לרכישת נכס בנתניה בעלות של 1,050,000 ₪. הבנק הציע לבני הזוג לקחת את מרבית המשכנתא בהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה של 5%. 70,000 ₪ מתוך הסכום נלקח בהלוואה שצמודה לריבית הפריים במרווח של פריים מינוס 0.6. נכון להיום, היתרה לסילוק של בני הזוג עומדת על 539,456 ₪!!!! והתשלום החודשי עומד על 3,300 ₪  לחודש. בשנה האחרונה בני הזוג קיבלו העלאה בשכר של 1000 ₪ ולכן הם מבקשים להגדיל את התשלום החודשי ב 200 ₪ בחודש. באמצעות המיחזור חסכו בני הזוג סך של 75,000 ₪ בתשלומי המשכנתא.

 

לכתבה המלאה בערוץ 7

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם